# ضريبة التصرفات العقارية والزكاة للمنشآت التي تمتلك أصولاً عقارية: دليل الملاك والمستثمرين الصغار
*فهم الالتزامات الضريبية عند بيع أو تأجير أو استخدام العقارات في نشاطك التجاري*

> **ملخص سريع:** دليل أصحاب الأعمال لفهم ضريبة التصرفات العقارية (5%) وكيفية معالجة الأصول العقارية في إقرار الزكاة. تعرف على الاستثناءات وكيفية تسجيلها محاسبياً.

- **الرابط:** https://www.snad.io/blog/real-estate-disposal-tax-zakat-guide
- **التصنيف:** تعريفي — هيئة الزكاة وضرائب
- **الوسوم:** ضريبة التصرفات العقارية، الزكاة، أصول ثابتة، عقارات، سند
- **تاريخ النشر:** 2026-05-08
- **آخر تحديث:** 2026-08-01
- **الناشر:** سند (snad.io)

منذ صدور الأمر الملكي بفرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% كبديل لضريبة القيمة المضافة في المعاملات العقارية، أصبح لدى أصحاب المنشآت الصغيرة والكبيرة أسئلة كثيرة حول كيفية تأثير ذلك على أصولهم الثابتة. هل دفع الضريبة عند شراء مقر للشركة يؤثر على الوعاء الزكوي؟ وكيف تُسجل هذه الضريبة في الدفاتر المحاسبية؟ العقار ليس مجرد أصل صامت في الميزانية، بل هو بند حيوي يتفاعل مع أنظمة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA) في كل مرحلة من مراحل حياته. في هذا المقال، سنبسط لك المفاهيم الضريبية والزكوية المرتبطة بالعقار التجاري.

## ما هي ضريبة التصرفات العقارية ومتى تُستحق؟

تُفرض هذه الضريبة بنسبة 5% من قيمة العقار عند أي عملية نقل ملكية أو بيع. سواء كان العقار أرضاً فضاء، أو مبنى تجارياً، أو سكنياً. هي ضريبة غير مستردة (خلافاً لضريبة القيمة المضافة لبعض الفئات)، وتُدفع قبل أو وقت تسجيل العقار. من المهم جداً للمنشأة توثيق هذه الدفعة محاسبياً كجزء من تكلفة شراء الأصل، لأنها ستؤثر لاحقاً على مصاريف الإهلاك.

## الفرق بين العقار 'كأصل ثابت' والعقار 'كبضاعة'

إذا كانت شركتك تعمل في مجال التطوير العقاري، فإن العقارات هي 'مخزون'. أما إذا اشتريت مبنى ليكون مقراً لشركتك، فهو 'أصل ثابت'. هذا التمييز جوهري في المحاسبة والزكاة. الأصول الثابتة لا تخضع للزكاة (يُحسم قيمتها من الوعاء الزكوي)، بينما العقارات المعدة للبيع (عروض التجارة) تُقوم ويُزكى عليها. استخدام سند يتيح لك تصنيف العقار بدقة في دليل الحسابات لضمان صحة إقرارك الزكوي.

## معالجة ضريبة التصرفات العقارية في الدفاتر المحاسبية

عند شراء عقار بمليون ريال ودفع ضريبة 50 ألف ريال، يجب أن تظهر تكلفة العقار في الميزانية بمبلغ 1,050,000 ريال. لماذا؟ لأن الضريبة هنا جزء من التكلفة اللازمة لجعل الأصل متاحاً للاستخدام. نظام سند المحاسبي يسهل عليك تسجيل هذه القيود المركبة، وربطها بإهلاك الأصل السنوي، مما يعطي صورة حقيقية لقيمة أصول شركتك الصافية.

## أثر العقارات على حساب الوعاء الزكوي للمنشأة

في الحسابات الزكوية، يُحسم 'صافي قيمة الأصول الثابتة' من رأس المال والخصوم طويلة الأجل. إذا كان عقارك مسجلاً بطريقة خاطئة، قد ينتهي بك الأمر بدفع زكاة أعلى من المفترض. الوضوح في تاريخ الشراء، قيمة الإضافات الرأسمالية، ومجمع الإهلاك هو ما يطلبه الفاحص الزكوي. سند يوفر لك 'سجل الأصول الثابتة' الذي يحتوي على كل هذه التفاصيل بضغطة زر.

## كيف يساعدك سند في أرشفة مستنداتك العقارية وامتثالك الضريبي؟

العقارات تتطلب أرشفة طويلة الأمد للصكوك، عقود المبايعة، وإيصالات سداد الضريبة. في سند، يمكنك استخدام ميزة أرشفة المستندات لربط كل وثيقة بالأصل المعني في النظام المحاسبي. هذا يضمن عدم ضياع الوثائق الهامة مع مرور السنين، ويسهل عملية تقديم الإثباتات لهيئة الزكاة عند الطلب. مع سند، أنت تدير أصولك العقارية بمهنية تضاهي الشركات الكبرى.

## من يتحمّل الضريبة ومتى يجب تسجيل التصرف؟

النظام يحدد المسؤول بوضوح: **المتصرِّف** — من يقع التصرف العقاري لمصلحته — هو من يتحمل الضريبة ويسددها للهيئة. لكن المادة السابعة تضيف بنداً يغفل عنه المشترون: المتصرَّف له مسؤول بالتضامن عن السداد متى ثبت للهيئة أنه كان سبباً في عدم السداد، كترتيب بين الطرفين يهدف إلى تخفيض الضريبة أو تأخيرها.

وقبل ذلك خطوة إلزامية: تسجيل التصرف لدى الهيئة عبر بوابتها الإلكترونية **في تاريخ التصرف أو قبله**، سواء كان خاضعاً للضريبة أو معفى منها. ويطلب النموذج بيانات الطرفين، والرقم المرجعي للصك أو العقد، ووصف العقار، والإعفاء المرتبط إن وجد، وقيمة التصرف. والتسجيل يُعد إقراراً من المتصرف بصحة المعلومات؛ أي أن الخطأ فيه ليس خطأً كتابياً. ولا يجوز لمن يملك صلاحية التوثيق أن يوثق تصرفاً لم تُسدد ضريبته في تاريخ التوثيق، فالتأخير هنا يعطّل الصفقة نفسها. راجع [التزاماتك أمام هيئة الزكاة والضريبة والجمارك](/zatca) بالتوازي.

## مواعيد السداد والغرامات في جدول واحد

تُستحق الضريبة في تاريخ التصرف العقاري، وتاريخ التصرف حكماً هو تاريخ توثيقه. وللحالات التي لا توثَّق مواعيد خاصة:

| الحالة | الموعد النظامي | المرجع |
|---|---|---|
| تصرف عقاري موثّق | السداد في تاريخ التصرف، ويجوز قبله | المادة الخامسة من النظام |
| تصرف لا يُوثَّق نظاماً | خلال 30 يوماً من تاريخ التصرف | المادة الخامسة من اللائحة |
| نقل حصص في شركة عقارية | خلال 30 يوماً من نقل الحصص أو إبرام اتفاقية غير مشروطة، أيهما أسبق | المادة الخامسة من اللائحة |
| الإخلال بشرط إعفاء سبق الاستفادة منه | خلال 30 يوماً من تاريخ الإخلال | المادة الخامسة من اللائحة |
| تصحيح بيانات تصرف مسجل | خلال 30 يوماً من العلم بعدم صحة البيانات | المادة الحادية عشرة من اللائحة |
| طلب استرداد ضريبة | خلال 12 شهراً من تاريخ استحقاق السداد | المادة التاسعة من اللائحة |

والغرامات محددة بنص: 2% من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه، بما لا يتجاوز 50% من قيمتها، ويبدأ الاحتساب من اليوم التالي لانتهاء مدة السداد. وإذا عدّلت الهيئة قيمة الضريبة فُرضت غرامة إضافية 1% شهرياً تبدأ بعد 30 يوماً من الإشعار بالتعديل. وغرامة التهرب الضريبي لا تتجاوز ثلاثة أمثال قيمة الضريبة محل التهرب، وتطال من يشترك فيه أو يسهّله. ومخالفة أي حكم آخر: غرامة لا تزيد على قيمة الضريبة المستحقة أو خمسين ألف ريال، أيهما أكثر.

## الإعفاءات التي تهم المنشآت وشروطها الزمنية

أكثر إعفاءات المادة الثالثة استخداماً في إعادة هيكلة الشركات:

- **تقديم العقار حصة عينية** في رأس مال شركة مؤسسة في المملكة: بشرط عدم التصرف في الحصص المقابلة خمس سنوات، والاحتفاظ بقوائم مالية مدققة من مراجع حسابات خارجي معتمد طيلة المدة.
- **النقل بين كيانات مملوكة بالكامل للشخص نفسه** (شركة وشركة، أو شركة وصندوق استثماري): بشرط بقاء الملكية على حالها خمس سنوات على الأقل.
- **الاندماج والاستحواذ**: أن يقتصر المقابل على حصص دون مقابل نقدي أو عيني آخر، والاحتفاظ بالحصص خمس سنوات، وأن يقع الاستحواذ بصفقة واحدة.
- **الهبة الموثقة** للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة، ويسقط الإعفاء إذا أعاد الموهوب له هبة العقار خلال ثلاث سنوات لشخص لم يكن الإعفاء ليشمله.
- **العقار المقدَّم ضماناً لتمويل أو ائتمان** من جهة مرخصة، ما لم يُنفَّذ عليه بنقل ملكية دائمة.

الخطر يأتي بعد الإعفاء: إذا أُخلّ بأي شرط زمني استُحقت الضريبة من تاريخ ذلك التصرف، ولا تتقيد الهيئة هنا بمدة الثلاث سنوات المعتادة للمطالبة. اجعل لكل إعفاء تذكيراً في تقويم الالتزام.

## متى يتحول بيع حصص شركة إلى تصرف عقاري؟

الضريبة لم تعد مرتبطة بالصك وحده، وهذا ما فاجأ شركات عائلية كثيرة:

- **الشركة العقارية**: أي شركة أو صندوق أو كيان — بصرف النظر عن غرض التأسيس — يملك مباشرة أو غير مباشرة عقارات داخل المملكة لتوليد إيرادات ببيعها أو تأجيرها، متى بلغت قيمتها السوقية العادلة 50% أو أكثر من إجمالي القيمة السوقية العادلة لأصوله، في تاريخ نقل الحصة أو في أي وقت خلال 365 يوماً سابقة له.
- **حد النشوء**: التصرف بحصة إجمالية 30% أو أكثر من حصص شركة عقارية، من شخص أو أشخاص يتصرفون بالاتفاق، عبر تصرف واحد أو تصرفات مرتبطة خلال أي فترة ثلاث سنوات.
- **وعاء الاحتساب**: القيمة السوقية العادلة لعقارات الشركة في تاريخ التصرف مضروبة في نسبة الحصة المنقولة، أو القيمة المتفق عليها والمخصصة للعقارات إذا كانت أعلى.

عملياً: خروج شريك من شركة تملك مستودعات أو معارض قد يكون واقعة ضريبية تُسدَّد خلال 30 يوماً، لا مجرد تعديل في عقد التأسيس.

## التمويل العقاري والبيع على الخارطة وحق الانتفاع

- **التمويل**: يخضع التصرف للضريبة مرة واحدة متى تحققت وحدة الأطراف والعقار والقيمة، ويشمل ذلك المرابحة والإجارة لغرض التملك والتأجير التمويلي، بشرط خضوع التصرف الأول من المتصرف إلى الجهة التمويلية المرخصة، وإدراج واقعتي التصرف في عقودها دون تغير في وصف العقار أو قيمته. ولا تشمل قيمة التصرف كلفة الأجل في التمويل من جهة مرخصة.
- **حق الانتفاع**: منحه لمدة تزيد على خمسين سنة تصرفٌ عقاري، وتُحتسب الضريبة على القيمة الحالية للقيمة السوقية العادلة للحق في تاريخ التصرف، أو القيمة الحالية لإجمالي المقابل، أيهما أعلى.
- **البيع على الخارطة**: التصرف في العقار لمطور مرخص معفى بشروط، منها صدور قرار الترخيص للمشروع من الجهة المختصة؛ وإذا لم يصدر قبل تاريخ التصرف فأمام المتصرف 90 يوماً لتقديمه للهيئة، مقابل سداد الضريبة أو تقديم ضمان نقدي أو بنكي يعادلها.
- **الملحقات**: يُعد عقاراً كل منقول يضعه مالكه رصداً على خدمة العقار أو استغلاله على سبيل الدوام — بند يغيّر قيمة التصرف في المصانع والفنادق والمستودعات المجهزة.

## ملف العقار: خمس سنوات من السجلات وأثرها الزكوي

يلزم النظام المتصرف والمتصرف له بحفظ مستندات التوثيق وسندات تسجيل الملكية، وسجلات المدفوعات، وما يثبت قيمة التصرف والضريبة المستحقة، وما يثبت استيفاء ضوابط الإعفاء. المدة **خمس سنوات من تاريخ التصرف العقاري** داخل المملكة، ملموسة أو بإتاحة الوصول إلى الخادم الذي تُخزَّن فيه، مع تدابير تمنع التلاعب. وللهيئة إعادة احتساب الضريبة خلال ثلاث سنوات من تاريخ التصرف، وإذا قررت الفحص أشعرتك قبل 20 يوماً على الأقل من بدايته.

والزكاة تتغذى على الملف نفسه: تُحسم الأصول غير المتداولة من الوعاء بشرط أن تُقتنى للاستخدام لا لإعادة البيع، وبصافي قيمتها الظاهرة في القوائم المالية، والعقارات الاستثمارية غير المتداولة وغير المعدة للبيع في حكم الأصول الثابتة. ونسبة الزكاة 2.5% من الوعاء الزكوي للسنة الهجرية، فإذا اختلف العام الزكوي عنها حُسبت بالأيام الفعلية. أما مكلف التقديري فبياناته المفصح عنها في ضريبة التصرفات العقارية تُضاف إلى مبيعات إقرار القيمة المضافة عند تقدير وعائه. ضبط [سجل الأصول](/asset-management) و[الدفاتر المحاسبية](/accounting) يجعل الرقمين متسقين، ويمكن تقدير أثر العقار المعد للبيع عبر [حاسبة زكاة عروض التجارة](/tools/finance/zakat-trade-calculator).

## الأسئلة الشائعة

### هل يخضع تأجير العقار التجاري لضريبة القيمة المضافة؟

نعم، تأجير العقارات التجارية يخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 15%، بينما بيعها يخضع لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%.

### من يدفع ضريبة التصرفات العقارية: البائع أم المشتري؟

المتصرِّف — أي من يقع التصرف العقاري لمصلحته، وهو البائع في حالة البيع — هو المسؤول نظاماً عن الضريبة وسدادها للهيئة وفق المادة السابعة من نظام ضريبة التصرفات العقارية. ويكون المتصرَّف له (المشتري) مسؤولاً بالتضامن عن السداد في الحالات التي يثبت فيها للهيئة أنه كان سبباً في عدم سداد الضريبة، مثل ترتيب بين الطرفين يهدف إلى تخفيض قيمتها أو تأخير سدادها.

### هل يجب تسجيل التصرف العقاري المعفى من الضريبة؟

نعم. تُسجَّل كل التصرفات العقارية لدى الهيئة عبر بوابتها الإلكترونية في تاريخ التصرف أو قبله، سواء كانت خاضعة للضريبة أو معفاة منها، مع تحديد الإعفاء المرتبط بها في نموذج التسجيل. ويُستثنى من شرط التسجيل التصرف المعفى في حالات الاكتتاب في الأوراق المالية المطروحة طرحاً عاماً وتداول الأوراق المالية المدرجة.

### كم غرامة التأخر عن سداد ضريبة التصرفات العقارية؟

غرامة تعادل 2% من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه، بما لا يتجاوز 50% من قيمة الضريبة غير المسددة، ويبدأ احتسابها من اليوم التالي لانتهاء المدة المحددة للسداد. وتُفرض غرامة إضافية تعادل 1% شهرياً إذا عدّلت الهيئة قيمة الضريبة المستحقة، تبدأ بعد مضي 30 يوماً من تاريخ الإشعار بالتعديل. أما التهرب الضريبي فغرامته لا تتجاوز ثلاثة أمثال قيمة الضريبة محل التهرب.

### هل يخضع بيع حصص شركة تملك عقارات لضريبة التصرفات العقارية؟

قد يخضع. إذا انطبق على الشركة تعريف «الشركة العقارية» — أي أن القيمة السوقية العادلة لعقاراتها لا تقل عن 50% من إجمالي القيمة السوقية العادلة لأصولها في تاريخ نقل الحصة أو في أي وقت خلال 365 يوماً السابقة — فإن التصرف بحصة إجمالية 30% أو أكثر خلال أي فترة ثلاث سنوات يُعد تصرفاً عقارياً. وتُسدَّد الضريبة خلال 30 يوماً من نقل الحصص أو من إبرام اتفاقية غير مشروطة لنقلها، أيهما أسبق.

### كم مدة الاحتفاظ بمستندات التصرف العقاري؟

خمس سنوات من تاريخ التصرف العقاري، دون الإخلال بأي مدد أطول ينص عليها نظام آخر. وتُحفظ السجلات داخل المملكة، إما بشكل ملموس أو بإتاحة الوصول إلى الخادم الذي تُخزَّن فيه إلكترونياً، مع اتخاذ التدابير التي تمنع التلاعب بها. والالتزام يقع على المتصرف والمتصرف له معاً، ويشمل مستندات التوثيق وسجلات المدفوعات وما يثبت استيفاء ضوابط الإعفاء.

### هل يمكن استرداد الضريبة إذا أُلغيت الصفقة؟

نعم بشروط. يُعفى رد العقار لمالكه السابق نتيجة إلغاء تصرف عقاري موثق بالتراضي بين أطرافه، على أن يوثَّق الرد خلال 90 يوماً من تاريخ توثيق التصرف محل الإلغاء، مع رد كامل قيمة العقار وعدم حدوث أي تغيير على وصفه وإشعار الهيئة. ويُقدَّم طلب الاسترداد خلال مدة لا تتجاوز 12 شهراً من تاريخ استحقاق السداد، وتصدر الهيئة قرارها خلال 30 يوماً من تقديم الطلب.

---
## عن الناشر
**سند (Snad)** — نظام سند لإدارة الأعمال.
شركة برمجيات سعودية خاصة، مقرّها الرياض، تأسست 2025.
السجل التجاري: 7038154642
الرقم الضريبي: 310959226500003
النطاق الرسمي الوحيد: snad.io
> سند منصة تجارية خاصة لإدارة الأعمال. ليست جهة حكومية ولا مصرفية ولا
> منصة خدمات حكومية، ولا تتبع أي جهة حكومية. أي موقع أو تطبيق يحمل اسماً
> مشابهاً لا علاقة له بسند.